Für Vermieter bedeutet dies eine rechtlich heikle Situation, die gezieltes Handeln erfordert. Nach Ablauf der Kündigungsfrist befindet sich der Mieter im unrechtmässigen Verbleib. Doch welche Schritte stehen Vermietern offen, um ihre Rechte durchzusetzen?

Der erste Schritt sollte stets eine klare, schriftliche Mahnung sein. Darin setzt der Vermieter dem Mieter eine angemessene Nachfrist zum Auszug und weist auf die möglichen Konsequenzen hin.

Das Retentionsrecht ermöglicht dem Vermieter, bei Mietrückständen seine Forderungen zu sichern. Es erfasst pfändbare bewegliche Sachen des Mieters und seiner Haushaltsangehörigen. Die Retentionsbeschreibung wird auf Antrag beim Gericht – ohne vorherige Anhörung des Mieters – angeordnet. Der Exekutor nimmt die betroffenen Gegenstände im Mietobjekt auf. Das Recht besteht nur, solange sich die Gegenstände im Mietobjekt befinden; werden sie vorher entfernt, geht der Anspruch – sofern keine gerichtliche Verfügung vorliegt – verloren. Entfernt der Mieter Sachen ohne Sicherstellung der Forderungen, kann der Vermieter diese vorläufig auf eigene Gefahr zurückbehalten, muss jedoch binnen drei Tagen die Retentionsbeschreibung beantragen oder die Gegenstände herausgeben.

Mit einer Räumungsklage – oft verbunden mit einer Mietzinsklage zur Durchsetzung offener Forderungen – kann die Ausweisung des Mieters beantragt werden. Erfolgt eine stattgebende Entscheidung, wird ein Exekutionstitel erlassen und ein Räumungstermin festgesetzt. Befinden sich zum Termin noch Gegenstände des Mieters im Objekt, müssen diese zunächst auf Kosten des Vermieters entfernt werden. Diese Kosten können vom Mieter zurückgefordert werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die entfernten Sachen ordnungsgemäss zu verwahren, sodass kein Schaden entsteht. Retinierte Gegenstände können nach exekutiver Pfändung versteigert werden, ebenso wie andere gepfändete Gegenstände.

 

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Für die Dauer des unrechtmässigen Verbleibs hat der Vermieter Anspruch auf eine Entschädigung. Diese orientiert sich nicht am ursprünglichen Mietverhältnis, sondern am ortsüblichen Benützungsentgelt, das in der Praxis meist der bisherigen Miete entspricht und im Streitfall gerichtlich festgesetzt werden kann.

Auch wenn die Situation belastend ist, sind Vermieter nicht machtlos. Entscheidend ist, sämtliche Schritte sorgfältig zu dokumentieren. Wer konsequent handelt und die rechtlichen Möglichkeiten nach liechtensteinischem Recht nutzt, kann seine Ansprüche durchsetzen, ohne rechtliche Risiken einzugehen. Wir unterstützen Sie gerne dabei. 

Fabienne Muxel
Rechtsanwältin
Partnerin
Nägele Rechtsanwälte GmbH

Im Ratgeber behandeln Fachexperten und Fachexpertinnen vielfältige Fragen aus den Themenbereichen Privat- und Gesellschaftsrecht, Datenschutz, Cybersecurity, Cybercrime, Blockchain & Künstliche Intelligenz.