Um sich vom Fachmann über Finanzierungsmöglichkeiten aufklären zu lassen, muss noch kein detailliertes Baukonzept vorliegen, es reicht auch nur die Idee. Je früher man sich informiert, desto besser können die Ideen schliesslich ausreifen, und man weiss, was man sich leisten kann und worauf man verzichten sollte. Die Bank sollte spätestens dann aufgesucht werden, wenn konkrete Pläne vorliegen.

Im Idealfall nimmt man zum ersten Beratungsgespräch mit der Bank diese Unterlagen mit:

• Informationen über das Einkommen: Lohnausweis / Steuererklärung / Jahresabschluss (Selbständige) / Mietverträge
• Grundbuchauszug
• Bauprojekt mit Kostenvoranschlag (Bauplan, Baubeschreibung, Katasterplan, Kaufvertrag)
• Baubewilligung
• evtl. eine Kopie des Generalunternehmervertrags
• Auf diesen Grundlagen wird der Finanzierungsplan erarbeitet.

Das bringe ich ein

Wenn es um einen Kredit geht, sind die Anlagekosten entscheidend. Sie setzen sich zusammen aus den Kosten für Grundstück, Vorbereitungsarbeiten, Gebäude, Umgebung und den Baunebenkosten. Sie bilden den voraussichtlichen Wert der Liegenschaft. Die Bank übernimmt in Form eines Kredites maximal 80 Prozent der Anlagekosten. Die restlichen 20 Prozent muss der Bauherr als Eigenmittel einbringen. Die Eigenmittel können Bar- oder Kontoguthaben sein, Subventionen durch die Wohnbauförderung, bereits vorhandenes Bauland und Eigenleistungen in Form von Handwerksarbeiten. In der Schweiz ist es möglich, Geld aus der Pensionskasse zu benutzen, um über mehr Eigenmittel zu verfügen. In Liechtenstein besteht diese Möglichkeit nicht. Stattdessen kann ein Bauherr unter bestimmten Voraussetzungen die staatliche Wohnbauförderung in Anspruch nehmen. Wieviel Geld man von der Bank zugesprochen bekommt, hängt von der eigenen finanziellen Situation ab. Ist das Projekt tragbar? Die Bank möchte wissen, ob der Bauherr vertrauenswürdig ist, bevor sie ihm ihr Geld zur Verfügung stellt. Es gilt die Faustregel: Was an die Bank und eventuell an den Staat zurückgezahlt wird, sollte nicht mehr sein als ein Drittel des Einkommens. Wer nach dieser Faustregel vorgeht, sollte in Zukunft keine bösen Überraschungen erleben. Er kann beispielsweise weiterhin in Urlaub fahren und Kosten, die nicht eingeplant waren, besser verkraften.
Baut ein Paar zusammen, sollten beide Partner zu je 50 % Kreditnehmer sein. Wenn die Bank das Einkommen berechnet, wird eines der Einkommen möglicherweise nur zu 50 % eingerechnet. Hierbei geht es darum, das Risiko für den Kunden und auch für die Bank niedrig zu halten. Nach wie vor arbeiten Frauen weniger lang als Männer und verdienen unter Umständen auch weniger. Wenn der Vertrag mit der Bank abgeschlossen ist und alle Bedingungen erfüllt sind – alle Unterlagen liegen vor, die Eigenmittel sind eingebracht –, kann bald mit dem Bau begonnen werden. Der Bauherr erhält dann die einzelnen Rechnungen und leitet sie an die Bank weiter, die die Rechnungen dann zu Lasten des Baukreditkontos begleicht.

Nach dem Bau: die Hypothek

Der Baukredit wird in eine oder zwei Hypotheken umgewandelt, sobald die letzte Rechnung bezahlt ist und die Bauendabrechnung sowie die Gebäudeversicherungspolice vorliegen. Die erste Hypothek beträgt rund 66 % der Anlagekosten, mit der ersten und zweiten Hypothek zusammen werden maximal 80 % der Anlagekosten gedeckt. Die erste Hypothek wird in vielen Fällen nicht zurückgezahlt, sondern nur verzinst. Die zweite hingegen wird innerhalb von 15 bis 20 Jahren vollkommen zurückgezahlt. Da sie für die Bank ein höheres Risiko bedeutet, sind die Zinsen der zweiten Hypothek höher. Bringt der Kreditnehmer genügend Eigenmittel ein, ist eine zweite Hypothek eventuell nicht notwendig.
Hypothekenarten
Hypothek ist nicht gleich Hypothek. Je nach Bank gibt es spezielle Angebote. Gemeinhin wird zwischen vier verschiedenen Hypothekenarten unterschieden:
• Festhypothek
• variable Hypothek
• Kombination aus Festhypothek und variabler Hypothek
• Libor-Hypothek

Welche Hypothek für wen?

Welche Hypothekenart man wählt, hängt davon ab, wieviel Risiko man auf sich nehmen möchte und wie aktiv man den Wandel der Zinssätze auf dem Markt mitverfolgt.
Mit der Festhypothek kann im Voraus klar budgetiert werden, sie reagiert aber nur sehr träge auf den variierenden Zinssatz. Ein risikobewusster Bauherr wählt daher eher eine Festhypothek oder eine Kombination von verschiedenen Festhypotheken-Laufzeiten. Während der festgelegten Laufzeit ist keine Kündigung möglich. Die Laufzeit der Festhypothek wählt der Kunde. Die Festhypothek ist nur für die erste Hypothek möglich, die variable Hypothek für die erste und die zweite. Derzeit befinden sich die Langfristzinsen auf einem relativ niedrigen Niveau. Wer jetzt eine Festhypothek abschliesst, sichert sich das günstige Zinsniveau auch für die nächsten Jahre.

Die variable Hypothek hat den Vorteil, dass sich der Zinssatz ständig der aktuellen Marktsituation anpasst. Unter Umständen zahlt man also niedrigere Zinsen als bei der Festhypothek. Der Nachteil: Steigen die Zinsen auf dem Markt, zahlt man möglicherweise auch höhere Zinsen als in der Festhypothek. Eine Absicherung gegen steigende Zinssätze gibt es bei diesem Produkt nicht. Gut zu wissen: Von einer variablen Hypothek kann jederzeit zur Festhypothek gewechselt werden. Die variable Hypothek ist derzeit besonders attraktiv: Sie ist momentan günstiger und in naher Zukunft besteht ein geringes Risiko auf einen Zinsanstieg. Wer die Vorteile beider Hypothekenarten nützen will, kann sich für eine Kombination aus Fest- und variabler Hypothek entscheiden.
Die Libor-Hypothek ist eine Geldmarkt-Hypothek und reagiert stark auf Zinsschwankungen. Der Zinssatz wird alle sechs Monate neu festgesetzt. Über den Zeitraum der letzten zehn Jahre betrachtet, war die Libor-Hypothek das günstigste Hypothekarmodell. Seit dem markanten Anstieg der kurzfristigen Zinsen jedoch haben sich die Libor-Hypotheken stark verteuert und dadurch an Attraktivität verloren. (im)