• Bernd Hartmann
    Portrait mit Bernd Hartmann, Bild aufgenommen bei der VPBank in Triesen am 29.01.2016 - Rubrik: Samstagsgespräch, Wirtschaft Regional FOTO©RIGHT: DANIEL SCHWENDENER  (Daniel Schwendener)

So gefährlich sind Immobilien

In der Schweiz werden die Risiken einer Immobilienblase erneut diskutiert. Liechtenstein weist gemessen am BIP im internationalen Vergleich eine sehr hohe Hypothekarverschuldung auf. Die Risiken für Liechtenstein sind aber gering.

Viele Eigentümer können sich ihr Haus oder ihre Wohnung nur durch eine Hypothek leisten. Überhitzte Liegenschaftspreise, eine zu hohe Verschuldung mit Hypotheken und zu grosszügige Kreditvergabe der Banken sorgen in der Schweiz immer wieder für Diskussionen. Die Schweizer Finanzmarktaufsicht (Finma) warnte daher im April diesen Jahres die Banken vor Risiken im Immobilienbereich. Elf Banken, die zu leichtfertig Hypothekarkredite vergaben, wurden von der Behörde zurückgebunden. 
Gemäss Berechnungen des Hypothekenvermittlers Moneypark wurden Immobilien in der Schweiz im Jahr 2018 im Median nur mit 26 Prozent Eigen­kapital finanziert. Alle zwanzig Jahre ist statistisch betrachtet allerdings mit einem Preiszerfall von 40 Prozent zu rechnen. Das erklärt etwa Andreas 
Loepfe, Direktor des Zentrums für Immobilienmanagement an der Universität Zürich gegenüber der «Handelszeitung». 

«Eine gesunde Abkühlung»

«Der Schweizer Immobilienmarkt hat gegenüber den letzten Jahren zweifellos an Dynamik verloren. Die Leerwohnungziffer ist so hoch wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr, die Preise für Stockwerkseigentum sind 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr gefallen», erklärt Bernd Hartmann, Chefstratege der VP Bank. Es handle sich aber wohl um eine gesunde Abkühlung und nicht den Beginn einer grösseren Preiskorrektur oder gar eines Crashs. Preisrückgänge sind aber bei Gewerbe- und Luxusimmobilien sowie den Hotspots möglich. Solange das Zinsniveau nicht wesentlich ansteigt und die Zuwanderung nicht dreht, sei mit moderaten Preissteigerungen zu rechnen. Nachdem die Zinsen dieses Jahr entgegen den allgemeinen Erwartungen erneut gesunken sind, ist die potenzielle Gefahr einer Überhitzung des Immobilienmarktes global angestiegen. Sowohl in Liechtenstein wie auch der Schweiz dürfte die Nachfrage am Immobilienmarkt dennoch nicht signifikant angestiegen sein. «Ein Grund hierfür sind die strikten Tragbarkeitsregeln, soll heissen, die Banken rechnen bei der Kreditvergabe mit einem hypothetischen, viel höher liegenden Wert und nicht dem aktuellen Zinsniveau, sodass der Zinsrückgang hier einen limitierten Einfluss hat», sagt Hartmann. Die Kleinheit eines Landes führe dazu, dass das Angebot beschränkt ist, was wiederum für höhere Preise spricht. Die Nachfrage sei aber in Liechtenstein wegen des Wirtschafts-, Bevölkerungs- und Haushaltswachstums kontinuierlich leicht steigend. Um Spekulationen, welche ja die Grundlage jeder Blase sind, zu ver­hindern, gibt es in Liechtenstein das Grund­verkehrsgesetz (GV).

Eigenmittel in Liechtenstein hoch

Die Kunden der Liechtensteiner Banken finanzieren im Durchschnitt rund die Hälfte der Wohnliegenschaften durch Eigenmittel. Gemäss Bankstatistik beliefen sich 2018 die Hypothekaranlagen auf Wohnliegenschaften in Liechtenstein auf rund 5,5 Milliarden Franken. Im Durchschnitt hat jeder Einwohner Liechtensteins eine Hypothekarverschuldung von etwa 256 000 Franken. Angesichts der Negativzinsen sehen manche Branchenkenner die Gefahr, dass Kredite leichtfertiger vergeben werden. 
«Wir haben in den vergangenen Jahren keine Veränderungen der Belehnungsgrenzen, der Amortisationserfordernisse oder der Tragbarkeitsvorschriften vorgenommen», sagt Hartmann. So rechnet die Bank beispielsweise auch im aktuellen Zinsumfeld für die Tragbarkeitsberechnung nach wie vor mit einem kalkulatorischen Zinssatz, welcher deutlich höher liegt als der tatsächliche Zinssatz, den der Kunde zahlen muss. Der Margendruck und die anhaltenden Negativzinsen verleiten nicht dazu, mehr Hypothekarkredite zu vergeben. «Mit den tiefen Zinsen wollen die Notenbanken die Banken zur vermehrten Kreditvergabe drängen, um so die Wirtschaft zu stimulieren. Allerdings besteht im hiesigen Markt keine Kreditklemme, was auch daran liegt, dass die Banken hierzulande gesund sind», betont Hartmann. Gleichzeitig grenze der Regulator über höhere Eigenmittelerfordernisse die Kreditvergabe ein. Ausserdem muss jede Bank selber entscheiden, wie viel Risiko sie auf der Kreditseite eingehen will. Bei der VP Bank war das Hypothekarkreditvolumen in den letzten Jahren stabil. «Banken kalkulieren bei der Kreditvergabe mit einem deutlich höheren Zinssatz als dem aktuellen», versichert der Chefstratege der Bank. Deshalb sollte ein höheres Zinsniveau nicht grundsätzlich zu Problemen führen. Viele Immobilienbesitzer haben das tiefe Zinsniveau genutzt und sich in Festsatzhypotheken verschuldet, diese profitieren weiterhin vom historisch tiefen Niveau. Die Finanzmarktaufsicht Liechtenstein sah zuletzt auch keine akuten Risiken am Immobilienmarkt. Ihr letzter Bericht zum Immobilienmarkt ist aber schon eine Weile her und stammt aus dem Jahr 2015. Darin heisst es: Das Liechtensteiner Bankensystem habe über die Konzerngesellschaften eine relativ hohe Exponierung in der Schweiz. Immobilienpreisrückgänge in der Schweiz könnten Liechtensteiner Banken daher beeinträchtigen. (dal)

 

26. Okt 2019 / 06:15
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